Introducción
Antes de explicar cómo se están tokenizando inmuebles, cuales son las limitaciones y cómo podríamos paliar los riesgos de la tokenización de inmuebles deberíamos tener en cuenta las ventajas que supone la tokenización de activos.
Cómo ya comentamos en este otro artículo y sucesivos la tecnología blockchain que subyace detrás de la tokenización nos resuelve determinados problemas y riesgos financieros que existen en la actualidad gracias a la custodia de los token en la blockchain, la rapidez en la transmisión, la instantaneidad en la liquidación del riesgo de contraparte, la transparencia y la auditabilidad en tiempo real.
Todo esto hace que la propia tecnología sea la que regula y garantiza la transparencia para poder evaluar muchos de los riesgos financieros existentes sin necesidad de que aparezca un organismo regulador central. Por eso los usuarios más avanzados en esta tecnología dicen “verifica no confíes.”
Elaboración propia
Recuerda que no todos los activos cumplen las 5 características necesarias para beneficiarse plenamente de las ventajas que nos trae la tokenización.
La tokenización de bienes inmuebles es el proceso mediante el cual un activo inmobiliario, como un edificio, una propiedad o una parcela de tierra, se convierte en una representación digital en una cadena de bloques (blockchain).
Tokenización actual de Inmuebles
Para poder entender cómo se están tokenizando los inmuebles en la actualidad deberíamos comprender las peculiaridades que tiene tokenizar un activo físico y que limitaciones jurídicas tiene, pero eso vamos a verlo más adelante.
Ahora sólo debes conocer que se está haciendo en la actualidad por parte de los emprendedores que están tokenizando inmuebles que como la mayoría de emprendedores son personas valientes que con esfuerzo de capital y trabajo tratan de ofrecernos nuevos servicios y oportunidades para la sociedad, pero que como cualquier osado emprendedor avanza con la prueba y error hasta que consigue dar con el producto más adecuado para el consumidor.
Antes de seguir adelante con el artículo quiero mostrar mi apoyo y admiración a todos los osados emprendedores que tratan de transformar la sociedad con nuevos productos y servicios luchando con los retos jurídicos actuales y otros retos que presentan muchos de estos emprendimientos.
Para salvar algunos de los obstáculos que existen en la actualidad los emprendedores que están tokenizando inmuebles lo están haciendo principalmente a través de 2 opciones: préstamos participativos al inmueble y tokenización de acciones o participaciones de una sociedad que es la propietaria del inmueble. Otra modalidad que se ha empleado poco en la actualidad sería la tokenización de fondos de inversión inmobiliarios. Veamos en qué consisten cada una de estas opciones.
Préstamos participativos
Se realizará la tokenización de un derecho de crédito del prestador frente al prestatario (propietario del inmueble) cuyo principal será usado para adquirir un inmueble, teniendo derecho el prestador a recibir, a cambio de su aportación, los rendimientos derivados del alquiler de dicho inmueble y, en su caso, la plusvalía por la venta al cabo de un plazo determinado.
Tokenización de acciones o participaciones
Consiste en la tokenización de las acciones de una sociedad cuyo objeto social sea la compra- y, en su caso, gestión- de un bien inmueble. Esta operativa planteaba ciertas dudas legales, ya que muchas disposiciones (restrictivas) del derecho societario son de carácter imperativo y aplicar una capa de tokenización a las acciones- no digamos a las participaciones de una SL- podría generar poca seguridad jurídica. No obstante, con la entrada en vigor del conocido como Reglamento DLT y la nueva Ley del Mercado de Valores esta problemática desaparece o, al menos, se reducirá enormemente, siempre que tokenices acciones, ya que sólo permite la tokenización de acciones de compañías con capital social inferior a 500 millones.
Tokenización de las participaciones de un fondo inmobiliario
Estos vehículos de inversión optimizados desde el punto de vista fiscal gestionan activamente carteras inmobiliarias de gran tamaño. Alrededor de tres billones de dólares estadounidenses de capital inmobiliario están inmovilizados en estos REITs — una fracción de todo el mercado inmobiliario, que comprende alrededor de 280 billones de dólares estadounidenses.
Estas estructuras de inversión podrían beneficiarse de contratos inteligentes al reducir los costes de administración y al mismo tiempo ofrecer una mejor accesibilidad a todo tipo de inversores a través de tokens. Un diseño más individual facilitado por un token programable puede crear productos inmobiliarios que no sólo son más baratos sino también más acordes con las necesidades del inversor. El objetivo principal es, por tanto, convertir las carteras y las inversiones existentes en tokens y optimizarlas.
Estas optimizaciones no se limitan al diseño de los contratos inteligentes en el security token, sino que se extienden a la administración de los bienes raíces. Por supuesto, al final los inversores tienen poco que ver con la forma en que se liquidan los gastos de mantenimiento en un apartamento o las cuotas del seguro, pero también en estos casos la tecnología Blockchain puede generar ahorros significativos gracias a la reducción de los costes administrativos, lo que en última instancia se traduce en un mejor rendimiento de los fondos inmobiliarios o de las acciones. En la actualidad ya existen start-ups que están trabajando en soluciones Blockchain para implementar estas optimizaciones.
Algunas ventajas que puede traer la tokenización de inmuebles:
Riesgos de esos 3 modelos de tokenización de inmuebles.
Vamos a analizar las 5 principales ventajas de la tokenización de un inmueble y veremos cuales de ellas cumple un inmueble tokenizado.
Custodia token en red
El token está en la red pero el inmueble no.
Transferencia token
El token es transferible pero el inmueble no.
Riesgo contraparte
Necesitamos un oráculo que informe del estado.
Transparencia
No sabemos quién es el propietario del inmueble.
Auditabilidad onchain
Se necesitará de auditoría fuera de la cadena.
Además de la regulación que exige para la transmisión de un inmueble que esté inscrito en el registro de la propiedad, los bienes físicos como los inmuebles tienen otras peculiaridades que necesitamos conocer antes de adquirir un inmueble como si tiene cargas de préstamos y si están al corriente de los pagos, si tiene un inquilino el inmueble y si está al corriente del pago del alquiler, el estado físico del inmueble (que puede estar cubierto con seguros y necesitamos saber si se está al corriente en el pago de los mismos), debemos conocer si se están pagando las tasas e impuestos que tiene el inmueble y por supuesto debemos conocer quién es el propietario del inmueble y garantizarnos que cuando se realice la venta a un tercero tendremos derecho a cobrar la plusvalía correspondiente y ha liquidado los impuestos correspondientes a esa venta.
Como vemos en los 3 casos de tokenización que hemos expuesto será necesario conocer cada una de estas cuestiones antes de decidirse a invertir en un inmueble tokenizado.
Como podrás imaginar, en la actualidad, ninguna de esas cuestiones planteadas están recogidas en una blockchain para poder asegurarnos que está todo en regla y tendremos que confiar en la empresa que tokeniza el inmueble o en un tercero que realice una Due Diligence o auditoría del inmueble o tendremos que asegurarnos que cumpla la regulación para que tengamos al menos cierta seguridad jurídica en la inversión, aunque no suponga una garantía de retorno de la inversión.
Esto nos lleva a pensar como inversor que antes de invertir en un inmueble tokenizado se deberían resolver cada una de los problemas planteados para una correcta tokenización de inmuebles.
Además también es evidente que todas las ventajas que tiene tokenizar un activo en la tokenización de activos inmobiliarios no se cumplen en la actualidad.
Por otro lado y no menos importante, aunque podamos asegurarnos cumplir todos esos puntos, aún faltaría cumplir la transmisión física del inmueble, me refiero al acceso a la misma por parte de los que tienen acceso al uso y disfrute de la misma, como por ejemplo los inquilinos arrendatarios.
Parece que con los modelos actuales de tokenización de inmuebles será necesario de intermediarios que nos garanticen que el proceso está en orden, por lo que deja de tener sentido, ya que lo importante de la tecnología blockchain es prescindir de los intermediarios financieros y los custodios.
Cómo solucionar los problemas en la tokenización de inmuebles.
Algunos elementos que debe tener en cuenta y solucionar el responsable de tokenizar los inmuebles. Proponemos algunas soluciones sobre las que se debería trabajar y repensar para solucionar los problemas de tokenización.
Transmisión física del bien y acceso al mismo.
Un NFT (Token No Fungible) debería dar acceso al derecho y disfrute del inmueble durante un periodo de tiempo determinado. Los arrendatarios deberían tener acceso al inmueble si han pagado por anticipado los días u horas de derecho de uso y disfrute.
Registro de la Propiedad
Los registros de la propiedad deben inscribir los inmuebles en una blockchain pública o redes descentralizadas para que se pueda conocer el estado jurídico y de cargas de cada uno de los inmuebles.
Estado físico del inmueble
Necesitamos oráculos descentralizados que valoren el estado del inmueble para el uso y disfrute del mismo. Además deberíamos recoger las opiniones de cada usuario (arrendatario) sobre su satisfacción en el uso del mismo.
Riesgos cubiertos del inmueble
Debemos conocer en una blockchain los seguros que cubren los riesgos del inmueble y si están al corriente del pago. Además sería conveniente que esos seguros en caso de siniestro ejecuten automáticamente el seguro utilizando un contrato inteligente para que el estado del inmueble vuelva a la normalidad.
Pago de impuestos y tasas
Los impuestos que deben pagar los inmuebles deberían realizarse automáticamente en el momento que estén obligados al pago.
Liquidez del inmueble
Aunque haya un mensaje generalizado que al tokenizar un inmueble lo dotas de liquidez no es cierto, cuando tokenizas un inmueble le dotas de transmisión inmediata y a bajo coste pero para generar liquidez en el token es necesario crear mercados para dar liquidez a ese inmueble. La experiencia nos demuestra que un activo es más líquido cuanto más mercados existan para el intercambio del mismo.
Nota: Si realmente la Unión Europea quiere fomentar la tokenización de inmuebles, en lugar de tanta regulación, debería apoyar o fomentar el desarrollo de cada uno de estos puntos por parte de la iniciativa privada para avanzar en la tokenización.
Conclusiones.
Si bien la tokenización de inmuebles nos trae muchas ventajas, también es cierto que tiene bastantes dificultades y riesgos que deberíamos esforzarnos en solucionar antes de lanzarnos a la tokenización de inmuebles porque podría generar graves problemas a los usuarios (inversores) y dañar al sector que debe dar ejemplo en gestión del riesgo y rigurosidad en sus procedimientos para que realmente tenga sentido tokenizar y sea ventajoso frente otros procedimientos.
Si bien es cierto que hay todavía muchas cuestiones a resolver la tokenización de inmuebles puede solventar determinados problemas como los que hemos descrito, pero será necesario de intermediarios, una regulación (quizás ya existente) que proteja a los inversores y sobretodo confiar en la honestidad de la compañía que está tokenizando el inmueble. Uno de los mayores problemas de los inmuebles es la dificultad de liquidez de los mismos, sobre todo en momentos de tensiones económicas y financieras.
Los emprendedores deben buscar soluciones en esas áreas a resolver para que tenga seguridad la tokenización de activos y la regulación debería ser algo complementario a la tecnología blockchain, ya que la propia tecnología debe dar seguridad al inversor. Por lo que doy ánimo a los emprendedores para que ofrezcan soluciones a los registros de la propiedad, las compañías de seguros, los arrendadores de inmuebles, los protocolos de oráculos descentralizados, los organismos recaudadores de impuestos y tasas, así como la creación de mercados donde dar liquidez a los inmuebles tokenizados.
Una última sugerencia a la Unión Europea u otros gobernantes, si realmente queremos aprovechar las ventajas de la tecnología blockchain y la tokenización se debería fomentar que los registros (propiedad, mercantil, patentes, marcas, títulos educativos, bolsas, gastos e ingresos de los países,...) se creen sobre blockchain públicas para dotar a la sociedad de todas las ventajas de la tokenización como la custodia en la blockchain, la rapidez en la transmisión, la instantaneidad en la liquidación del riesgo de contraparte, la transparencia y la auditabilidad en tiempo real.
Los usuarios que no sepan utilizar esta tecnología podrían usar un intermediario que les cobre una comisión por realizar por ellos el trámite, pero lo ideal sería formar a la sociedad para que aprenda a utilizar esta tecnología que bien usada podría resolver muchos de los problemas financieros, económicos y sociales que existen en la actualidad.
Bibliografía
https://www.tokeniza.es/tokenizacion-de-inmuebles-factores-a-tener-en-cuenta/
https://cincodias.elpais.com/cincodias/2022/10/31/legal/1667227238_582061.html
https://www.reental.co/blog/como-tokenizar-un-inmueble
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